$大馬建設$大馬MAXMA的部落格

台灣三大都會區房市，329黃金檔期3092億元登台
 
 

「正式版」房地合一稅制出爐，張盛和：讓房市「軟著陸」
 
 

房地合一稅政策轉向輕稅，包括採單一稅率17％、2011年以後取得的房子才適用新制，並搭配重購退稅
 
 

2015！7趨勢，結論：自住、換屋撐盤，置產重新配置
 
 

國稅局提供「奢侈稅常見疏失或違章型態」，提醒民眾留意，以免遭補稅處罰！
 
 

2014年出生登記達21萬人，創近10年來次高，但是，2019！台灣人口負成長，老齡化將改變住宅需求
 
 

房屋稅大幅增加者，是2014年7月1日以後核發使照的高級住宅，且持有非自住戶數在3戶以上
 
 

 By Wu Champion吳彥盈

房地合一實價課稅的影響為何呢？photo by luke ma CC

摘要：若能接受降低後的投資報酬率及持有風險仍能投資。
轉機：

房地合一稅若是低於奢侈稅，對於投資者仍是利多（可以多作幾次來回操作）

農地可能會繼續漲（沒有房地合一稅）

 

現況房地合一實價課稅影響範圍為何？
請參考本篇文章。天下雜誌分析了為什麼要進行房地合一實價課稅的理由，簡單來說就是因為房地產投資的低成本、高收益及低稅負，導致大量資源及資金不事生產，而是投入房地產市場，導致台灣貧富差距急速擴大、資源錯置的畸形發展。
 
基本介紹與實施背景
房地合一指的是房屋及土地，以合併後的實價總額，扣除實際取得成本後，按實際獲利課徵所得稅。我國目前採取房、地分離的課徵制度，對不動產在持有或買賣階段課稅，多數是以政府公告價格課徵，因偏離市價水準，無法真實反映稅負。（蘋果20140424）
 
實施方法
張盛和說，全球只剩我國將房屋與土地分開課稅，因此推動房地合一是財政部下一稅改重點，也就是未來買賣不動產時，土地、房屋移轉原本是分開課稅，未來將改制為合一課稅，逐步實現房產實價課稅的改革目標。（20140531）
 
在同一年度買賣房子，是不會課徵到土地增值稅的，換句話說就是不會收取到土地的所得稅，也不會被收資本利得稅。若換成房地合一課稅，基於土地所產生的資本利得稅就會被課。這是影響最大的部分。
 
據了解，房地合一稅制改革，將保留土地增值稅架構，民眾出售非自用住宅後，仍須按土地公告現值，繳納土增稅，但隔年度申報個人所得稅時，須依實際交易價格，申報財產交易所得，先前已繳納的土增稅，則可列為扣抵項目，房地交易所得愈高，適用所得稅率就愈高，某種程度上，也實踐憲法漲價歸公的精神。
 
房地合一實價課稅實施後對於獲利差多少？
房仲業者舉北市大安區一間豪宅為例，屋主日前將4年前取得的房子以1.4億售出，獲利約7千萬元。
 
歌舞昇平時代
原以不到1千萬元的房屋評定現值申報，僅需繳192萬元稅額。
 
王八蛋的行為，賺7000萬，卻只有繳192萬的稅。2.7%的稅。誰要辛苦吃頭路賺錢？
 
實價課稅時代
但買價、賣價被掌握後，改以實際獲利計稅，拆算房屋獲利為1400萬元，(土地增值稅已繳不重複課徵土地交易稅)併入綜所稅後，稅額為560萬元，也就是得補繳368萬元。
 
小王八蛋的行為，只繳560萬的稅，換算8%的稅。誰要辛苦吃頭路賺錢？
 
房地合一時代
土地與房子合一計算獲利。土地獲利追加5600萬元。併入綜所稅之後，稅額為2240萬元。也就是得補繳2240萬元。
 
仍然是王八蛋，繳了2800萬的稅。換算40%的稅。負擔風險去賺錢是應該的。
 
 
房地產的利潤是否存在？
現在該處理手上的案件嗎？
房地合一課稅之後，請問您手上的案件現在獲利了結的話投資報酬率如何呢？以目前2013年台北市平均漲幅8.4%。放到房地合一實價課稅是否會賺比較多呢？我們來算看看。
 
立刻出售
7000萬的稅前獲利。要繳稅額為560萬元。稅後獲利為6440萬元
 
放後一年等到房地合一實價課稅出售
1.4億放一年漲價8.4%到1.5176億，獲利8176萬元。換算40%的稅率。需繳交3270萬的稅。稅後獲利為3730萬元。
 
房價要漲多少適合繼續放？
另一個問法，放到房地合一實價課稅實施要漲多少％，領到手才會超過6440萬？很簡單6440萬元/40%即可知道我們要多賺多少。答案為16100萬。也就是說若房價能夠漲到7000+16100萬，23100萬那就值得繼續放。換算下來房價需要漲65%才划算。一年8.4%的漲幅，到達65%的情況，大約要六年才能達到。
 
也就是說，假如房地合一在六年後實施，那就放。在六年內實施，那就賣。
 
假如我能少賺一點現在跑，要降多少？
這推導會影響投資客能夠預先降價多少賣。評估對市場的衝擊為何？
 
現在跑，我有實施前6440-實施後3730=2710萬的價差可使用。另一個說法，在房地合一實價課稅之前主動降價2710萬之內賣掉，都划算。14000萬的會被房地合一實價課稅影響到的案件，降價19％算是合理。
 
 
實施後房地產市場的影響？
高總價產品受衝擊
高總價的房地首當其衝。公司只要付17%的營利事業所得稅。相較於40%的個人綜合所得稅相差有23%。公司1190萬元的稅與個人2240萬元相差1050萬元。當然選擇公司持有與處分。
 
引發房價下跌的可能性嗎？
在尚未移轉到避稅空頭公司的高檔住宅交易量受影響。2013年起豪宅市場交易量急棟，許多的買家使用境外公司持有豪宅以降低稅負。也有幾個大安區預售屋沒有賺很多錢就賣掉的。
 
 
實施後漲或跌的可能性？
假設有漲價，台北市平均漲幅8.4%。現在
 
該等到實施後再買嗎？
這不是問題，拖到政策實施之後賣的人結局都是沒賺那麼多的。
 
重點在於，實施前與實施後，您有沒有另外投資報酬率更高的產品可替代？若無替代方案，那續投房地產。有替代方案的話當然謝謝再聯絡。
 
面對房地合一實價課稅誰該緊張？

影響最大的是目前手上一堆房子準備隨時獲利了結的人，早點賣覺得可惜，放過房地合一實價課稅卻又怕高所得稅率吞食報酬率。從天堂掉到地獄。

手上沒房子的人沒差。大家一樣慘

買預售屋的沒差。一樣慘。

 
房地合一實價課稅是最壞的情況嗎？
現在不是最糟糕的情況，最糟糕的是如香港打房極端的作法(額外印花稅)

WIKI介紹額外印花稅

額外印花稅Q＆A

 
不管是不是自用，三年內出售不管有沒有賺錢都要付額外印花稅。這項措施將提高住宅樓宇投資者的成本和風險。短線投資者須考慮三年內樓市的升幅能否抵消額外印花稅的成本，也要顧及樓市在三年內進入下跌周期的風險。政府相信這項措施可減低短線投資者的投資意欲，而不會對一般置業自住市民造成太大的影響。
 
目前還沒有討論實施額外印花稅的消息。有提到，尚未進入專家討論階段（暫時不必擔心）。

預售屋會成為資金移轉的下一個目標 photo by archsun1110 cc

 
預售屋的課稅狀況如何？
預售屋早已進入房地合一實價課稅階段。你會買預售屋，就代表你一定能夠接受房地合一實價課稅。預售屋可以開的財務槓桿高成屋很多。
 
我2007年當仲介時，預售屋的獲利是不報稅的！？。2014年現在國稅局藉由建商實價登錄掌握了買賣方的出入價格。依所得稅法規定，應以交易時之成交價額減除原始取得成本及相關必要費用之餘額為財產交易所得，申報綜合所得稅。
 
面對實價課稅可以買房子投資嗎？
房地產的投資報酬率就算是付了房地合一的資本利得稅仍然很高。假如市場穩定情況之下，伺機進場撿便宜仍是可行的方案。
 
 後記
第一篇文章沒有先擬定好架構。浪費了許多的時間蒐集無用資料，自己也眼花繚亂。這篇就按照標準的步驟完成。文章有用而且好看多了。
 
參考資料
20140917商業週刊相關報導-市中心估跌一成-郊區一成五
 
 
 

 東森財經新聞台

 
 
 
2015年房市10大趨勢