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因為沒有真實的物件可以看，也使得預售屋的買與賣都比成屋更需要敏銳的眼光與技巧。如果你想把握建商大讓利的時機，好好挑選一間預售屋作為未來自住或置產的好房子，有些挑選眉角需要格外注意。

2017/04/28 出處：財訊趨勢特刊 第 67 期 作者：邱愛莉（House123執行長）

從2015年房市反轉以來，為了刺激買氣，預售屋率先降價，打著「讓利」的招牌，不僅開價降低，還祭出「低自備」「抽家電」「送裝潢」，甚至還有兩年後可選擇「讓建商加價買回」的奇招，市場上也出現了「預售屋比中古屋便宜」的市況。

的確，預售屋和成屋可說是兩種不同的產品，雖然預售屋終究會蓋好成為成屋，但是在看屋時，沒有真實的房子可以看，也使得預售屋的買與賣都比成屋更需要敏銳的眼光與技巧。

如果你想把握建商大讓利的時機，好好挑選一間預售屋作為未來自住或置產的好房子，有些挑選眉角需要格外注意。

優先掌握地點、價格兩大不敗原則

首先，跟所有的房子一樣，「地點」和「價格」非常重要。「地點」的評估，除了地段、交通、生活、小環境條件外，最重要是未來幾年有沒有「建設利多」。儘管銷售人員會一股腦地把所有建設利統統告訴你，但還是要做功課，查詢Google這些建設預定完成的時間表，才不會對未來的行情太樂觀。

「價格」的部分，不外乎是「議價」的技巧。建議大家在看屋時，一定要先準備好自己的儀容，讓自己看起來自信、舒服。此外，議價比的是「氣勢」，所謂的「氣勢」不是兇，而是自信和泰然自得。議價前，要先準備好自己的心態，告訴自己：我買的起，就算價格開得太高我要殺價，也不是因為我買不起，而是因為不合理。此外，就像中古屋議價時，盡量找出和賣方的「相似處」拉近彼此的距離；在預售屋議價時，不妨也可以「目前家人住在他們蓋的社區，喜歡他們家蓋的房子」做為施力點，來提高好感度，增加議價力！

為了談到好價格，不妨也善用預售屋議價的好時機。一般來說，在房市多頭時，「剛開案或是潛銷時」的價格通常最好談，但在房價下修時期，「快要完銷結案」的出清時間，反而比較容易拿到破盤價格。

逐一檢核建案6大「基本面」

除了「地點」和「價格」，挑預售屋時，建商的評價和信用就非常重要，購買預售屋前不妨先上網搜尋，了解一下該建商的評價與售後服務做為參考，避免交屋後賣相不好，甚至施工品質太差，後續維修問題一堆！

當地點與建商品牌、口碑沒有問題後，接下來就要針對建案的基本條件進行評估。常見的基本條件包含：

1.基地大小與形狀
許多買方喜歡戶數單純的建案，最好一層一戶或一層二戶，可是卻忘了戶數太少時，除了拉高公設比外，如果要共同請警衛，每戶負擔的管理費用會很高，有些大樓甚至只能安裝保全，無法有管理室的配置，使得買方買得雖然是新社區大樓，卻只有華廈的功能。至於基地的形狀是愈方正、愈完整才好規畫，畸零基地通常蓋好後，賣相會扣分。

2.使用分區與建物用途
看預售屋時和成屋一樣，要特別留意土地使用分區。除了住宅區外，商業區和工業區可能只能用來做「一般事務所」或「零售業」使用。雖然單價較住宅用地的建案便宜，但貸款不易，且容易接到政府罰款取締的風險，不建議大家購買。

3.公設規畫與公設比
新建案的公設比通常偏高，除了留意實際可使用多少坪數外，在接待小姐介紹公設的設備時，也要考慮公設的實用性，並問清楚哪些是二工〈二次施工的違規使用〉。由於二工還是有被舉報的風險，別被廣告中美美的無邊際泳池吸引，到頭來才發現買到的卻是一個在屋頂的蓄水池！

4.停車位的類型與訂價
坡道平面、坡道機械、升降機械、機械循環式車位……車位分成這麼多種類，買到的是哪一種呢？一般來說，「坡道平面」價值最高，「機械循環式車位」價格最低。不管是哪個類型的車位，合約上都會註明車位的尺寸規格！一般來說，平面車位中的標準車位：寬度多為3.25M，長度5.57M；平面車位中大車位：寬度2.5M，長度6M；機械車位則要留意高度和載重限制，留意是否停得下休旅車！

5.雨遮坪數與計價
看屋時，雖然要比較公設比，不過還有另一個虛坪要注意：「雨遮」。有些建案公設比較低，但雨遮比例很高。雖然內政部規定雨遮不得計價，但建商、代銷在實務上僅是將雨遮的價格轉價到總價上，不得不慎。

6.預售屋合約保障
預售屋合約通常有土地契約和建物合約兩本，分別條列土地與房屋資訊，包含坐落位置、主建物、附屬建物及共有部分、停車位性質等。此外，合約中還會提供建照資料、約定付款方式，以及坪數有落差如何找補？開工、交屋時間為何？延遲交屋時如何處理？履保機制為何？換約手續費多少？〈最多不可超過千分之一〉合約是預售屋最重要的文件，一定要看仔細。

最後，還要了解預售屋分期付款相關規定，留意收到帳單後，若無法如期繳納，可就麻煩了，因為只要一期沒有繳就算違約！建商可以主張買方違約，而自動解約並沒收已繳款項。

預售屋的地點、施工品質、基地條件、使用分區、公設、雨遮，決定了房子蓋好以後的價值，而購買價格、合約保障、建商誠信則決定了預售建案的風險。上面的這些眉角你學會了嗎？