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住展房屋網 – 2012年3月14日 上午9:28

【文/施絢傑 攝影/邱添榮】桃園縣縣治所在之桃園市，是該縣最精華區，房價水準當然也是全縣最佳；近年受大台北高房價牽引，加上藝文特區話題帶動，本市房價漲速更是驚人。具體而微，本市房市最大特色為『特區』掛帥；而展望未來，南崁交流道下的經國特區及縣府北側的中路計畫，仍將延續桃園市『特區房市』之特徵……

一般而言，某行政區的管轄機構所在，通常獲得較多資源，或基於『門面』因素，因此發展程度通常是全區翹楚。以台灣全島來說，是台北市；而台北市信義(計畫)區或新北市板橋區(新站特區)，也都能類推之。而號稱國門之都的桃園縣也不例外，縣治所在的桃園市，乃全縣發展最佳之所在。

桃園縣內人口當中，客家族群佔很高比重，桃園市也不例外。不過第一批前進本區開墾的，卻是福建漳州的漢人。時約雍正年間，由於荊棘叢生、人畜易遭割傷，因此增加屯墾難度；桃市舊稱之一的『虎茅莊』，就是形容此種情景。

乾隆年間，客家籍墾主薛啟隆招募大規模開墾團，進入本地開墾，經過約十年，才讓難纏的虎茅莊變成世外桃源。現今『桃園』之名，就是從乾隆時當地舊名『桃仔園』而來。

交通帶動房市 新興區當道

日據時代，本市歸新竹縣管轄，直到民國39年10月才改隸屬桃園縣，60年7月再升格為縣轄市。本市總面積僅34.8平方公里，全縣第二小、僅比八德大；中山高速公路闢建後，桃園市地位瞬間提昇，成為北部重要交通樞紐。

不僅如此，中山高還拉近了桃園市和大台北地區的距離。中山高通車前，驅車從台北市到桃園市，須穿過三重、新莊及龜山等地，得花費一小時以上。中山高通車後，車程則大幅減半至30分鐘上下。

桃園市的發展軌跡，其實和交通建設一直息息相關；以火車站為中心的舊市區，是最早發展起來的區塊，因為從台北搭火車，約半小時左右就能到。早期中山高及晚近開通的國道二號(機場聯絡道)，則讓桃園市發展逐漸向外擴增。由此延伸，本市之房市發展同樣也『逐交通而居』。

靠著高速公路縮短形式距離，桃市的台北客比例提高，因為他們相中相對較低房價，或想以稍長的通勤時間換取更大居住空間。總之，儘管近年來本市房市仍屬內需型，但這些外來客源，依然是市場發展的重要能量。

於是，從舊市區（火車站前後）一路往北及往西，靠著交通新動線逐漸完成，數個新興區塊逐漸竄起，進而成為桃市近年最主要的都市暨房市發展區。

大樓為主 行情全縣最佳

在推案類型方面，本市一直以成屋為主流；雖偶有預售推案，但與先建後售的新成屋相較，仍不成比例(參見附表)。這種市場特徵之成因，主要是當地消費者心態較為保守，多喜購買成屋；另外，如欲吸引更多北客南下，較能顯現實際質感的新成屋，通常也較具賣相。

在桃市，只要是剛完工的個案，大概都有一定銷售成績，可即刻交屋者反應更佳；反之，興建中或純預售案，除非是知名建商品牌或特殊地段，否則一般較不受消費者青睞。近十年大環境景氣回升，本市預售案量確有增加，然從銷售實況研判，本市房市仍屬新成屋市場。

本市也算彈丸之地，土地多採高密度開發，因此產品以各式房型的大樓案為大宗；透天厝在桃園全縣佔多數，在桃園市內則否，且多是相對高價。身為全縣首善地區，平均行情當然也最佳，幾乎全縣最高單價的產品，甚至區域豪宅，十之八九都在本市。

就行政單位來說，桃園市分成大樹林、市中、中路、埔子、會稽及原住民區共六區。不過談房市，則要從最南端，也就是最早發展的火車站一帶開始，然後向北及西側，延伸到近年主要新興『特區』，帶出區域房市的發展軌跡。以下我們就根據大致的發展時程，介紹各區的推案市場狀況。

一、站前地區

台鐵桃園車站及站前商圈。以台鐵桃園火車站為核心，向北延伸一直到三民路一至三段之站前地區，是本市發展根據地，目前也還是全市商業氣息最濃的地區。由於本區相對位置是桃市的東南側，因此當地人稱本區為『東區』。

本區發展大概集中於台鐵縱貫線周邊，且還曾是桃園市的高級住宅區，加上生活機能完備，又是商業區，因此房價不低。不過由於開發早，可開發空間已有限，加上舊市區西側新興地區竄起，因此本區近年推案零星。

近一、兩年或許因為精華區土地短缺議題發燒，本區也出現一些大坪數豪宅，開價也高出以往行情甚多，最近案例則為成功路上的「達爾菲」。不過除「達」案位於正港市區地段外，這幾年不少案例，基地位置都已在本區外緣。此外，本區以商業區為主，還偶有特種營業潛藏其中，並非全可視為豪宅地段。

有關本區未來發展，台鐵高架捷運化，也就是桃園捷運紅線規劃，應該是相當具有看頭的題材。不過根據了解，縣府並未對紅線周邊提出太多新規劃；至少站前市區因為發展飽和，因此該題材發酵程度恐怕有限。

二、後站地區

本區與站前地區隔著縱貫鐵道相望，同屬舊市區範圍，不過僅一『道』之隔。本區機能及商業氣息不如站前，但這也代表仍有開發空間。

其實本區近八德地帶，原本就有重劃區塊，還闢建號稱本市最大綠地之陽明公園。不過當時因景氣之故，房市發展並不熱絡。近年景氣回溫，該重劃區才逐漸有建商進駐推案。只不過其位置稍偏、商業氣息不濃，又有鐵道阻隔，聯外及日常採買都得往八德市區，加上以往八德房市行情相對低，更壓縮本區推案空間，因此本區房市發展稍不如同市其他新興地區。

然而，近年其他地區房價上漲，連八德近期推案開價也是水漲船高，這給了本區最好的銷售賣點－相對低價。也屬後站地區，本市、八德與新北市鶯歌間的住宅暨工業區塊，近期就大量出現推案，吸引上述三個相對高單價區的消費者進駐，可說是近期本市各區房市中，區外客比例最高者。

經過這幾年的發展，該區行情已從四、五年前的10萬出頭一坪，漲到去年底大約15萬/坪上下；不過比起桃市、八德等地，仍是相對低價，加上首購型產品不少，因此算是近一、兩年，全市房市銷售狀況最平穩的區域。

三、縣府特區及中平地區

桃園縣政府。顧名思義，本區為桃園縣政府所在地，縣政府正好位在本區中心之位置，東側為站前地帶，南邊接後站及中平地區，西側則接往國道二號。

本區大致與前後站地區類似，由於發展時間也算早，因此生活機能不錯，行情有一定水準，不過可開發建地有限，近年推案頻率已降低不少，而且型態和前站外緣地帶類似，走的是高價路線。掛中悅子牌捷寶建設、97年4月推出的「捷寶柏悅」，便標榜區域豪宅，開價23.5萬/坪完全跳脫區域行情。

而以中山路為界，位於縣府特區西側，一直到縱貫鐵路的大片住宅區，則稱中平地區。由於區內有武陵高中及大型量販店進駐，加上國道二號經過，因此有一定的發展條件。93年國泰建設曾在武陵高中附近，國際路一段推出預售案「紐約廣場」。之後於95年8月以新成屋姿態再進場，算是本區少見的大型個案。

近年無論縣府特區或中平地區，推案量已不若往年；這一方面是區域範圍相對稍小，再者也是缺乏實質題材炒作之故。不過在藝文特區帶動下，近年兩區房價也有跟漲，從早期約13、14萬/坪左右，近年實際行情已到接近20萬/坪之水準；去年推出，訴求位縣府特區的「鼎營和砌」，開價就來到23萬/坪之譜。

四、龍壽及龍安地區

從縣府特區往西移動，越過國道二號，到與內壢交界處，約是龍安重劃區之範圍，往西走則是龍壽地區。由於國道二號經過，加上開發時間較晚近，在具備開發話題下，本區推案一度十分平順。不過畢竟離繁華市區已有段距離，因此後來房市一度轉趨平淡。

近幾年同樣因為藝文特區房市帶動，本區行情也呈現跟漲；鄰龍鳳公園的「豐達百邑」，後期成交已到2字頭，不過本區實際合理行情應該還在1字頭。龍壽地區近期新案「拉斐爾」，開價18萬/坪同樣是該區高檔，主要也是跟著藝文特區上漲。

除龍安、龍壽兩區外，本區縱貫線以南還有一小塊都計區，行政區屬於八德(高城地區)。由於鄰近本市，因此一直偶有房市推案，訴求相對低價。近年則大概因為八德本身房市發展活躍，行情大有迎頭趕上桃市之勢，加上本(高城)區質感相對稍差，因此近年推案已少許多。

五、大有特區

大有地區(大有國中及SOGO百貨)。有『新東區』之稱的大有特區，從名稱就可略知，其相對位置是在原『東區』，也就是站前地區的東邊，且範圍恰好沿著桃林鐵路向北延伸，一直到春日路附近。

本區商業氣息比站前商圈稍弱，但以新光三越百貨為核心的商業區，也是自成一格，加上有虎頭山公園、榮總等設施，距南崁交流道也不遠，區域機能其實不錯。事實上，本區曾是本市房市發展及行情最佳區，八十年代房市飆漲期間，本區行情一度上探2字頭，和近年中正特區相比，不遑多讓。

另外，大約是因為鄰虎頭山，環境不錯，因此本區出現透天產品的機率不低，價格則當然比大樓稍貴，價差也相當參差。

只不過，或許因為發展較早，爾後缺乏新話題，近年本區市場熱度，已不及腹地大、話題更豐的中正特區。除了缺乏可炒作的新利多題材外，區域客對本區又有一些既定印象(當地殯儀館位於本區東側山麓)，因此近年雖大環境景氣上升，中正特區領漲，但本區行情則提升有限，一度仍在14、15萬/坪左右浮沉。

近期本區代表指標案，有百川機構「一品國硯」開價27萬/坪，是近年本區新高，高樓層河景戶開價甚至來到3字頭；不過本案實屬特例，整體而言，本區一般行情至多是18萬/坪上下。

六、中正特區

從南崁交流道往南延伸，一直到三民路的一整片都市計劃區，約莫就是當地業者所稱的中正特區，儼然就是桃園市，乃至全縣房市的窗口。本區有何特殊條件，能榮登近年桃市房市翹楚呢？原因有二，一是交通，二是藝文特區。

文首提到，桃園市吸引不少想以時間換空間的台北客；而從中山高南崁交流道下來，往桃園市方向走，馬上就會進入中正特區。因此本區重要幹道經國路兩側，十餘年前就冒出不少走大坪數、相對高價路線的區域豪宅，算是本區發展起始。

接著二高通車，國道二號延伸到八德，本區聯外交通動線變成四通八達的口字狀、更趨完整；從木柵交流道沿二高南下，過鶯歌系統交流道後轉國道二號，下南桃園交流道，再沿大興西路進入本區，也大約只需30到40分鐘。在這些條件的鋪陳下，本區成了本地建商最愛；無論區域客或北客，都以本區為首選。

93年前桃市房市增溫，是放諸各區皆準。但近幾年來，桃市新案集中本區的現象非常明顯。原因除了本區『體質』最優，腹地最大，街廓最新、最完整外，『藝文園區』的發酵，也就是商業區招商計畫及展演中心興建，也是關鍵因素。

藝文特區加持 近年起漲原點

從92年後本區推案足跡來看，約是從舊市區方向，逐漸往北及往西移動，也就是朝中山高及國道二號方向『位移』。不過腹地再大，也有開發殆盡之時。近幾年推案則以新利多藝文特區內，及同德國中小到莊敬國小一帶區域較多，原因則是中正路95年後貫通到南崁地區，及區域質感較佳。

不消說，行情當然也一直是全市之冠；從93年的13～15萬，到96年前後約17,18萬，再到近兩、三年，本區開價行情更是扶搖直上。近年本市其他地區平均行情多還在20萬/坪以下，本區則一、兩年前就全面上攻2字頭，正藝文特區內更是3字頭起跳。近年其他區域房價上漲，幾乎就是由本區帶起(比價效應)。

談到這裡，當然得特別說明藝文特區。由於縣府設定該區為未來全市，乃至全縣商業重心，因此全區都規劃為商業區，這代表容積率較高，地價當然較貴。區內第一宗住宅案，96年Q3推出的「麗寶大衛營」，開價就逼近每坪30萬大關，等於當時桃市其他區域房價的兩倍還有找。

98年底啟用位於藝文特區內的展演中心(全名桃園縣多功能藝文展演中心)，及縣府對本區之擘劃，算是帶動本區推案及行情提升的關鍵。只不過該中心原本要爭取成為北部流行展演會場，但失敗收場，藝文特區招商至今也沒有後續進展；平心而論，近年以中正(藝文)特區為中心的桃市房價漲勢，主要還是大台北房市資金行情產生的比價效應所致。

多空因素交錯 中正特區領漲

除了同以新成屋為推案主流外，桃園市和同縣多數地區的產品趨勢，可謂大相逕庭。本市大樓多於透天，新興開發區的面積及數量，更是其他地方難比擬。

回顧這波自92年SARS疫情結束後的10年房市大多頭，就是從桃園縣開始加溫，而當年又以桃市市況最熱絡。不過後來先是縣府(朱立倫時代)針對戶外媒體進行強力取締，爾後行庫又祭出房貸緊縮，桃園全縣房市一度走低，本市也不例外，只剩擁有藝文特區題材的中正特區房市，還維持起碼水準。

之後，兩條高速公路前一站－林口新市鎮及北大特區，推案量快速擴張，雖然價格比桃市稍高，但距離大台北更近，加上門牌心理作用，結果拉走不少原本要南下桃市的台北客，於是後來本市房市成交量中，台北客貢獻度從90年代初期全盛的動輒六、七成，掉到一度只有兩成不到，全市房市自此縮回內需格局。

直到展演中心落成，加上林口及北大特區房價快速跟漲(北市一線區)，本區房市才漸回穩；去年官方祭出奢侈稅，桃縣房市受影響算是最小的，本市也類似。不過近一、兩年，本市房價也開始上漲，且大坪數產品比例增加，因此銷況又趨緩，因為區域消費者仍較青睞一般型產品及相對低價。

尤其對照交流道對面南崁地區近年台北客回籠，推升當地房價，桃園市整體台北客比例其實並未明顯提升，僅後站地區靠相對低價，吸引較多來自鶯歌等大台北二、三線區的客戶。由此可知，本市近年這波可觀漲幅，純粹跟漲及題材炒作的成分較高。

經國加中路 未來市場焦點？

平心而論，桃市現在仍是全縣人口密度最高，資源最豐、開發也最成熟的地區，因此後市應仍穩健。只是，目前含中正特區在內，可開發腹地漸漸減少，市中心區建地整合又困難，於是近年推案量(戶數)已比過去幾年稍減。不過展望未來，至少發展舞台這部份後繼有『區』。

就官方頒布之規劃來看，桃市並無中正、大有特區等都市計劃名稱，這些多半是當地業者所取。桃園市現行都市計劃，主要還是以南崁都市計畫為主。而位於縣府特區北側的『中路計畫』，則是官方頒布的最新都市計劃(重劃)，可望成為建商進駐推案的最新根據地。

據瞭解，原本多為農地，被外界稱為中福計畫縮小版，重劃目的之一在解決當地鎘污染問題的中路計畫，今年初已進入最後規劃階段，很快將釋出建地，而且在地建商也都積極卡位，看好該區成為桃市的最新房市舞台。

另外，前幾年南崁交流道旁原貨櫃場變更開發的工商綜合區，由於業主長榮集團始終低調，加上謠傳新貨櫃場設置還有問題待解決，因此目前仍無進度。不過縣府已在積極辦理同區工業區變更(為住商混合區)，共分四期(含長榮貨櫃場)，第一期『經國特區』則剛完成，據了解也已有建商購地，應該很快有建案推出。

桃園捷運紅、綠線，則是桃園市最新建設題材。綠線從大園航空園區出發，穿過南崁及本市，最後到達八德，預計地下通過桃市並設五站。在去年縣府加入擴大重劃區土地開發利益、提高自償率後，交通部原則通過並決議先推動八德段。紅線則是台鐵高架捷運化，除了可拉近前後站發展落差外，還將增設三座車站。

現在就說桃市房市將上演捷運熱潮，還言之過早，畢竟所需經費相當龐大，難度仍高。被當地業者『寄予厚望』的中路計畫及經國特區，才是延續本市房市熱度的主要『題材』。只不過近一年來本市房價漲勢明顯，和區域消費者認知差距愈來愈大；未來兩個新特區再釋出新供給，是否會對當地行情產生若干影響？值得注意。另外，如何透過各種誘因，重新拉攏相對多金的台北客，也是未來本市房市價量走勢的重要關鍵。