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今年累計至前9個月的商用不動產成交量，寫下2009年以來最低成交量； 交易量急縮影響價格，商仲生計也受波及，顏炳立直言，商辦市場急凍速度超乎想像。

2015/11/02 出處：財訊雙週刊 第 488 期 作者：游筱燕

新光信義Ａ８流標再度動搖市場信心，商用不動產出現罕見的求售潮，從現在到年底，起碼有五大商用不動產正拋出市場尋求買家，包括兩棟流標收場，底價分別為90億元、280億元的新光曼哈頓大樓、新光信義Ａ８；以及宏盛國際金融中心200億元、三陽工業Ｔ．ＣＢＤ的Ａ４90億元，以及在找合建商概估150億元的中國信託松壽總部大樓，至少813億元的物件待價而沽。

根據高力國際統計歷年來商用不動產交易金額可以發現，光是去年一整年僅815億元，但今年集中至年底前的這兩個月間，就爆量出現五大案813億元，還不包括其他零星稍小的物件。

戴德梁行總經理顏炳立比喻，過去10年商用不動產買氣從春天上來後，碰到一個很長的夏天，秋天很短，就直接到冬天，「現在就是冬天」，不只住宅市場，連商用不動產的買氣也急凍。顏炳立打趣地說，凍的速度超乎自己年初時想像，「建商要存糧過冬，我們 （商仲）是要準備去賣玉蘭花！ 」

商辦市場低迷　商仲轉型

據指出，許多商仲早已悄悄轉型，如第一太平戴維斯新增了一般住宅項目，在台北市仁愛路和內湖設立了房仲部門，賣附近的產品外，也賣起海外英、澳、紐、日、美的物件；信義全球資產則是看上自用需求，結合自家的房仲通路，跑去工業眾多的桃園深耕，企圖在低迷的商辦市場中尋找出路。

戴德梁行統計第3季市況發現，第3季商用交易量僅97.7億元，較去年同期大幅下滑75％，累計至前9個月成交量僅有289.4億元 （含廠房，不含土地），遠低於去年同期712億元，寫下2009年金融海嘯結束以來最低季成交量。

無量的市況，價格也難守。信義全球資產經理王維宏表示，台北市辦公室平均售價在凍漲一年後，開始出現價格修正，從頂級至Ｂ各等級大樓皆小幅下跌。以信義世貿商圈為例，7月統一國際大樓成交每坪152萬元，新光曼哈頓大樓就以底價135萬元公開標售，卻還流標，一再顯示頂級辦公大樓缺乏上漲動能，拉低該區平均售價降至每坪100.2萬元；敦南商圈也從100.3萬元下跌至99.3萬元。

顏炳立說，過去市場是由投資、投機、自用各占3分之1，市場在夏天時，所有人一窩蜂追高，一二、一三年常聞哪棟樓又創新高，自從國際景氣不明、稅制不友善，投資人警覺性增強，市場只剩自用，成交的案例大都以廠辦、工廠，或是中、小型辦公室自用買家為主，3分之2的資金都不見了；加上過去價格已經墊高，台灣的商用收益率（資本化率）約2％多，比香港的3至4％還低，與其他東南亞國家相比，台灣也敬陪末座。

仲量聯行總經理趙正義指出，去年全年境外投資總額為新台幣330億元，直至目前就已高達475億元，大家反而去國外找機會。

顏炳立分析，市場售價過高，租金沒有反映，收益率不足以吸引外資來久放等增值，或是吸引私募基金來投資，除非離開台北市才能看到3％以上；但相對的，這些收益率較高的地方，增值性卻比較差，潛藏著資金被套牢的風險。

租金沒墊高　買家另尋出路

另一方面，第一太平戴維斯總經理高銘頂直言，市場最大的買家壽險業被「金八條」緊箍咒限制，要求投資不動產最低收益率須達2.875％，即使前陣子降到2.805％，市場的頂級貨如新光曼哈頓大樓、新光信義Ａ８仍不足收益率，自然買家去掉一大半；「金八條」啟動後，壽險業幾乎無法在台北市買下整棟大樓，只能往非大台北地區投資不動產，好比南山就去桃園、基隆、台南等地另尋他路。

趙正義說，近期壽險業的沉寂，的確受控於金管會，並不代表壽險業沒子彈，截至目前，國內前十大壽險業者尚可用於投資不動產的總額達3.9兆元，比去年同期還多出16.5％，顯示游資仍十分充沛，只是信心問題。

租金收益率　成決勝關鍵

「在市場冷下來的時候，幾千萬元都是一個很大的數目字，」顏炳立說，市場不再追高，一切回歸理性。以亞洲廣場大樓二樓為例，會順利以溢價12.37％標出、還能吸引三組人馬競標，在於年化租金收益率是今年收益型商用不動產最高，高達3.67％，未來，類似的產品才會被市場認同，進而埋單。

值得業者慶幸的是，「還好租金沒有特別下修」，高力國際董事李日寶說，以大台北全區平均，從一四年第4季每坪1786元到一五年第3季1801元，租金還在緩步上揚。李日寶解釋，租金和價格本就不同步，並無特別相連性，過去不動產市場價格追高之際，租金也不見大幅起色，推估租金仍微漲的原因在於新的供給進入市場，如總樓高46層樓的國泰置地廣場等，拉高市場均價；另外，買方等待降價的比率大增，若真有自用需要，先以租代買，也增加了租賃的需求。

但是，除了樓地板面積2萬5000多坪的國泰置地廣場外，準備投入市場新完工商辦不少，像是合作金庫總部大樓的2萬多坪，預計一六年的6000坪皇翔中山捷運站大樓、約1萬坪的遠雄大巨蛋，一七年的南山廣場3萬多坪，共計一五到一七年至少會出現9萬坪的空置空間，租金還能守得住嗎？

李日寶分析，新設大樓的確可能為了搶租而拉低租金，不過預期亂流只會出現一陣子，且是少數個案反應，不會是整體市場的下跌。回首2000年網路泡沫時，新設辦公室的需求大增，推升台北市的頂級租金最高漲到1坪2700元；如今10年過去了，租金僅2400元上下，還不到當時高價，況且經過多年打底，租金市場算是穩健、健康，不會因為新供給而大跌，目前空置率約在10％附近，低於全球平均的12％，明年還可能隨著新釋出商辦慢慢去化，台北市整體租金有機會再成長2至3％。

接下來就看重頭戲、蛋黃中的蛋黃且又附帶租金──新光Ａ８，顏炳立比喻，如果「志玲帶嫁妝還賣不掉，男生都跑去哪裡了？」顯然就是信心的問題，表示對台灣不再眷戀了，說明應該還有一個可以娶的對象，一定是有更多年輕美女可以選擇，人家也是有加嫁妝，嫁妝還比你多，台灣能見度又低，就會被市場無情的拋棄。顏炳立更預估，若真如此，隨著政黨輪替，新上任總統的調適期，台灣的商用不動產恐怕要到再下一任總統的就職，才有起色機會。