$大馬建設$大馬MAXMA的部落格

財政部最近要求各地方政府須加強開源節流，而地方政府能開源的稅收主要集中於房市相關稅負，

今、明2年中央及各地方政府將再對房市下猛藥，全台房屋的稅負都將提高。

2015/10/06 出處：財訊雙週刊 第 486 期 作者：林文義

台北市政府今年大幅調高房屋稅，連富豪大戶都感到吃不消，但如今這個效應將從天龍國（台北市）往外擴散，因為從今年到明年間，共有四項調高房屋相關稅負的措施要一齊實施，衝擊房市的力道又快又猛。

四稅率調高　今明兩年上路
和房市有關的持有稅（房屋稅與地價稅）與交易的所得稅（房地合一與土地增值稅）這四項稅負，今年及明年都會陸續調高，高房稅的時代已經來臨了。尤其是台北市政府今年同時調高房屋稅的稅率（囤房稅）和稅基（房屋評定現值），不只富豪大戶連建商也感到龐大壓力。

就稅率部分來說，原本各地房屋的稅率主要是以1.2％課徵，但房屋稅條例去年修法，授權各縣市可以彈性訂定房屋稅率，北市府據此將持有三戶以上房子者的稅率，從原先的1.2％拉高到3.6％，這就是外界通稱的囤房稅。

這樣一來對建商的衝擊最大，因為建商若未全部順利賣出，且沒賣完的餘屋超過3戶，就會被囤房稅打到，稅率將拉高到3.6％，估計北市建商將因此多交1.6億元稅款，建商業者向北市府陳情，台北市長柯文哲同意修改規定，給建商一年緩衝期，建商蓋的房子，在1年以內未賣出者，不視為囤房，而視為「待售」房屋，稅率可降為2％。

但此方案一出，立即受到各方炮轟，台北市前副市長張金鶚批評北市府這種做法等於在支持建商，並不適當；台北市議員王鴻薇也表示，柯市府這項措施，根本是為建商量身訂做，只有建商有緩衝期一般民眾卻沒有，這種獨厚建商的做法違反租稅公平，她反對柯市府對建商降稅的方案。因此，柯Ｐ市長對建商的降稅方案想順利通過北市議會的考驗並不容易。

此外，除了台北市外，全台各縣市的房屋稅也有逐年調高的趨勢。因為財政部已要求各地方政府須加強課徵房屋稅，以充實地方財源，最遲在2019年以前，把各地房屋的造價調高到合理市價4成到5成之間。由於房屋稅課稅的稅基是由房屋造價、路段率與折舊率三者相乘組成房屋評定現值。房屋造價調高，房屋現值就跟著上漲，房屋稅負也就提高了。去年台北、新北、台中、高雄、苗栗及金門6個地區，已率先調高房屋造價。

而明年宜蘭縣、桃園市、花蓮及澎湖縣，依規定也要跟著調高房屋造價，至於其他各縣市調高房屋造價的時程，則從後年開始，在房屋造價調高後，高房屋稅的現象，也就會從雙北都會區往全台擴散。

高價賣屋　波及全棟住戶

有一個現象值得特別注意，就是稅捐機關在評定房屋的路段率時，會參考房屋的最新賣價，因此，當一棟大樓有住戶以高價賣出時，很可能會使路段率調高，而連帶拉高全棟住戶的房屋稅，這個現象目前台北市最明顯，但也可能擴散到其他縣市，民眾須特別注意。

本刊就接獲讀者抱怨，原本幾年前買進台北市的房屋約為5000萬元，但近年因房價高漲，去年有住戶以1億元高價賣出房屋，卻連帶使稅捐處認定該棟住戶為豪宅，其他住戶的房屋稅負擔，由過去的3萬元調高到30萬元。對此，台北市稅捐處長黃素津指出，「這個數字太誇大了，但被拉高到10幾萬元是有可能的。」

黃素津指出，由於北市有豪宅稅，當一棟房屋被認定為豪宅，原有的房屋稅須再課豪宅加成，即房屋稅再乘上（一＋路段率），而北市道路最高的路段率是320％，這樣算下來，如果這個讀者的房屋位在較好的路段，房屋稅有可能被加上4.2倍，若原來房屋稅是3萬元，馬上就會跳到12萬元以上。

然而，由於北市對豪宅加成課稅方式，大幅拉高房屋稅的倍數，有人反映這種做法，是以行政命令大幅增加人民租稅負擔，已有違憲嫌疑。黃素津透露，北市府也正在研擬修改豪宅加成的課稅方式，考慮改為按「賣價加課固定比率」，而不再以路段率加成，例如，改為房屋售價1億元以上，房屋稅就加課50％，而2億元以上，加課150％，這只是簡單舉例，詳細的辦法還在研擬中。

房屋另一個持有成本就是土地的地價稅，目前土地有兩個公告價格，分別為公告地價與公告現值。公告現值是課土增稅的基礎，每年會調整一次；而公告地價是課地價稅的依據，每3年調高一次，而明年剛好到了必須調整的時候。所以，明年初，各縣市會同時公布調漲公告現值與公告地價，屆時土增稅與地價稅也都會再上漲。

對此，巢運團體最近指出，目前房地產稅制最不合理的地方，就是公告現值與公告地價等稅基太低，與市價差異太大，並呼籲各地方政府，在年底時必須合理調高各地公告地價與公告現值，以增加各地方稅收。

因此，各縣市明年是否會大幅調高公告現值與公告地價，各界都非常關心，據透露，上次調整公告地價是在一三年，六都中以台北市只調5.54％調幅最低，北市府官員指出，一三年剛好遇到油電雙漲，為了怕納稅人負擔大幅增加，所以調幅較低，而公告地價是由各地方政府的不動產評議委員會審核，明年到底會調多少，要到今年底才會定案，並在明年1月1日公布。但由於近幾年來，因房價太高大家又批評房地產持有成本太低，在對高房價的反彈下，明年公告地價相當有可能受到民意壓力而大幅調高。

稅負加重　炒房成本提高

除公告地價可能調高外，據透露，去年在一次由財政部次長吳當傑邀集全國各地方財政局長的會議中，對於公告現值應如何調整，會中有官員透露，目標是要在一五年將各地公告現值調到市價9成的水準，而六都中，目前只有台中市的公告現值未達9成，其他縣市部分，只有新竹市、新竹縣、花蓮、澎湖、金門縣，因此，年底這6個縣市的公告現值調幅可能比較大。

明年公告現值調高後，土增稅及房地合一所得稅兩者也會互相連動，因為公告現值拉高，自然會使土增稅也增加，而明年房市交易還有一道房地合一所得稅（持有一年以下賣出稅率45％，2年以下30％，2年到10年20％，10年以上15％），但買進與賣出之間上漲的土地公告現值可扣除，因此，土增稅負提高未必會拉高房地合一的所得稅，但畢竟是比以前多了一道稅。

因此，與房市交易有關的房屋稅、地價稅、土增稅、所得稅等四種稅目都將上漲，房市稅負愈來愈重已經是事實，投機客炒房的成本已愈來愈高了。