華固董座：下半年房市比上半年熱鬧
房地合一稅拍板　建商、代銷業競推新案

2015/06/18 出處：財訊雙週刊 第 479 期 作者：游筱燕

多數房地產業者樂觀看待房地合一稅制確立，認為可降低消費者的觀望態度， 沉寂了半年的房市，下半年新案大出籠，建商也做好調整準備。

房地合一稅終於拍板定案！營建五虎、今年第一季獲利王華固建設董事長鍾榮昌對《財訊》記者說：「隨著干擾市場的奢侈稅走入歷史，市場回歸供需決定，只要確定了，我們就好推了！」

其實，鍾榮昌說出了所有房地產相關業者的心聲。代銷業者、創意家行銷總經理何志正直言，一直以來影響台灣房市最大的因素就是「政策」，反而不是經濟面，因為利率仍低、游資仍多，「不然，國人一年海外買房的總額也不會破千億元！」

住商不動產企畫研究室主任徐佳馨比喻，若單以全台買賣移轉棟數來看，去年第2季全台達8萬5850棟，到了今年第1季僅剩6萬4190棟，整體量縮達25.2％，若以個案單價500萬元粗估，等於就蒸發了1083億元的市場規模。

業者大預言　年底買氣出籠

事實上，自房地合一稅6月5日拍板後，市場低迷的氛圍就出現微妙轉變。以出版業的廣告部門來說，在上半年逐漸被海外置產說明會取代的國內建案廣告，已經緩步回籠；業者對於開案邀約的記者會，也從原先3個月、半年不到一場，變成一個禮拜內就超過兩場，市場彷彿又熱絡起來。

果然，反映在《住展》雜誌截至6月第1週的統計為止，北台灣五二○檔期實際推案量已經超過了1100億元；《住展》雜誌企研室經理何世昌甚至大膽預估，年底前買氣將大舉出籠，以致在五二○檔期結束前後還會有新一波推案潮出現，讓推案量起碼再增加1成以上，總推案量上看1900億元，較原先估計的多出近200億元。尤其是可以避開房地合一稅、馬上辦理移轉登記的新成屋市場更受青睞，也會進一步激化新成屋案搶先公開銷售。

何志正說，創意家對往後的接案一律採取「審慎保守」態度，盡量以顧好日前的接案為原則，對價格很堅持不願降價的建商，就不接。他坦言原先要在上半年推出的案子，因為台北市長柯Ｐ上任後，建照發放速度有延遲，各大代銷手上累積不少案子，光是創意家下半年就有500億元的案子要推出，又恰好碰上房地合一稅定案，下半年市場會比上半年熱鬧。

包含政大財務管理系教授陳明吉等多位房產學者都認為，房地合一稅的背後精神是實價課稅，這將讓房市走向公平、健全，市場上短期投資炒作的投機客會因為無利可圖而幾乎消失。

假設投資客真的不見了，過去不論是建商、代銷，還是房仲等相關房產業者賴以為生的「投資客業績」，業者將會如何因應？

鎖定自住客　回歸中小坪數

鍾榮昌表示，回復自住市場為主的推案策略，就是以自住客的角度去思考規畫方向，未來將會少推4房以上的產品。以華固建設在今年9月前於新北市土城區明德路口會推的40億元建案為例，就是規畫26至40坪的2、3房、共260戶，每坪單價落在48萬元上下，總價約在1300萬元至2000萬元間，會是自住型客人願意埋單的價格。

鍾榮昌坦言，既然是自住，對新制自然無須擔心，並說「對低總價的房子而言，將來要漲四百萬元也不容易，」更不用緊張會被課到重稅。對於外界說新制執行後預售屋會賣不動的疑慮，鍾榮昌則保持樂觀，他認為預售屋兩年半才會交屋的特性，適合自備款不足的年輕首購族；成屋要一次交齊自備款，反而不利於自住客。

台開董事長邱復生指出，房地產之所以稱為不動產，本來就不是讓大家拿來短線操作的投資工具，包含房地合一、持有稅等稅賦公平後，首先會避開的是動輒上百坪的大坪數建案。日後經過長期的調整下，台灣對於不動產的觀念可望逐漸貼近國際，國人就會開始重新考慮買不如租的替代性，或許可向日本的年輕人學習，接受租房為常態的事實。

另一方面，房地合一等於宣告長期持有的時代來臨，邱復生表示，早就看準政府往國際住房趨勢貼近的政策，端午節會在花蓮動土的「洄嵐源優活養生宅」就是以酒店式公寓為販售形態，主打長期收租概念，購買的幾年內，台開都可以提供代租、管理的服務。邱復生認為，房地產的長期收益型產品會成為將來趨勢。

值得一提的是，何志正對於房價向下持懷疑態度，原因在於政府看到交易稅太輕，為了急於找財源才要訂定房地合一稅，若是房價向下，就課不到資本利得稅，未來政府很有可能在健全稅負的基礎上作多，因為「作多才有稅！」總之，台灣的房地產氣數全操之在政府手裡，不到最後，都不知道「會怎麼變？」